פסק-דין בתיק ע"א 1438-01-13

כב' השופטת ש. דברת, ס. נשיא:

1.                  ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בבאר-שבע מיום 16.11.12 בת.א. 39024-03-10 וב.ת.א. 4886/09 שניתן על ידי כב' השופטת מ. וולפסון, אשר דחתה התביעה של המערער 1, לאכיפת הסכם מכר (ת.א. 4886/09)  וקיבלה את תביעת המשיב 1 (ת.א 39024-03-10), לחייב את המערערים בתשלום דמי שכירות כמו גם הוצאות נלוות כמפורט בס' 14ב. לפסק הדין.

2.                  מדובר בשתי תביעות שאוחדו, שעניינן הסכמי שכירות ומכר. בת.א. 4886/09 התבקש סעד של אכיפת הסכם מכר שנכרת בין המערער 1, רפאל אדרי (להלן- " אדרי"), לבין המשיב 1, ציון חדד (להלן- " חדד"), שהינו הבעלים של חנות בת חדר 1 ברח' אברהם אבינו 91/6, באר-שבע, הרשומה כחנות 902/6 בחברת שיכון ופיתוח ובמינהל מקרקעי ישראל. חנות זו היתה מושכרת למשיב 2, אילן פיטוסי (להלן- "פיטוסי"), שלימים הוכרז כפושט רגל, וההליכים נגדו עוכבו. בית המשפט קמא קבע כי אין מחלוקת כי אדרי וחדד חתמו על זכרון דברים ראשוני, ולאחר מכן, ביום 29.8.07, נחתם בין הצדדים הסכם מכר (להלן - "ההסכם") בהתייחס לחנות 902/6 באר-שבע (להלן - "החנות"), לפיו מכר חדד לאדרי את החנות.

ביום 21.7.08 בוטל הסכם המכר (הסכם הביטול לא צורף). בו ביום נחתם בין הצדדים זכרון דברים (להלן - " זכרון הדברים"), בו הוסכם, כי  לאור העיכוב בהעברת הזכויות בחנות על שם חדד,  הרי שתוך 14 יום מהיום שהחנות תרשם על שם חדד, יחתם הסכם חדש בתנאים של ההסכם המקורי.

התביעה לאכיפת ההסכם הוגשה, כאמור, בקשר לחנות 902/6. בזכרון הדברים צויין כי לא ניתן היה לרשום החנות על שם חדד, הוא המוכר, לאור החובות שרבצו עליה, שמקורם בחובות, שיצר שרלי אדרי, הוא המערער 2. כן נקבע בזכרון כי תוך 14 יום מיום רישום הזכויות בשם חדד, יחתמו הצדדים על הסכם מכר חדש בתנאים של הסכם המכר המקורי. כן הוסכם כי "היה ולא יוסדרו חובותיו של מר שרלי אדרי תוך 60 יום מהיום, תהא למוכר הזכות לבטל הסכם זה, ולקונה לא תהיה כל טענה בעניין זה כלפיו".

משלא הוסדרו החובות שלח ב"כ של חדד ביום, 17.5.09, הודעה על ביטול ההסכם.

3.                  בית המשפט קמא, דחה התביעה לאכיפת ההסכם, משלא הוכח שהחובות סולקו, גם אם קיומם הפתיע את אדרי, כי סבר שלבנו אין חובות. ביהמ"ש קבע כי תנאי זה היה מוסכם על אדרי.

עוד נקבע כי "הקונה לא טוען לפגם בכריתת זכרון הדברים ועל כן, ההסכמה של סילוק חובות, הגם שלכאורה הקשר לנכס מושא חוזה המכר לא ברור, היתה מוסכמת עליו. לכן עמידת בני הבעלים על קיום תנאי זה, לא מהווה טרפוד עסקה מצידם..." (עמ' 4 ש' 21-28).

4.                  בית המשפט קמא הוסיף וקבע, כי לא ברור לאיזו חנות מתייחס ההסכם. לא אוכל להסכים לקביעה זו כיוון שההסכם נערך לגבי חנות מס' 902/6 ואישור הזכויות הוא לגבי חנות זו.

על פי זכרון הדברים הוסכם בין הצדדים כי זכרון הדברים נועד ליתן ביטוי לכך שהצדדים מעוניינים בביצוע העסקה בתנאים המקוריים, ומטרתו לאפשר למוכר לרשום הנכס על שמו.

הסכם המכר מיום, 29.8.07, עניינו "חנות בת 1 חדרים ברח' אברהם אבינו 91/6, באר-שבע, הידועה כגוש 38062 חלקה מרכזית 902/6 באר-שבע והרשומה בשיכון ופיתוח לישראל במינהל מקרקעי ישראל 902/6 (להלן- " החנות").

ביום 21.7.08 נחתם זכרון דברים המבטל את הסכם המכר, תוך הפניה להסכם הביטול שנחתם בו ביום, אלא שזה לא צורף, כאמור, כפי שציין ביהמ"ש קמא, ולא ברור מה נאמר בו.

ביהמ"ש קמא קבע, כי בזכרון הדברים אין פירוט אודות זהות החנות. אכן נכון הדבר, אלא שזכרון הדברים מפנה להסכם המכר מיום 29.8.07, ושם כן, קיימת הגדרה של חנות, שזו חנות מס' 6.

ביהמ"ש קמא מציין, כי ככל שמדובר בהסכם המכר, הרי שזה מתייחס לחנות 902/06 ולכן האמור בזכרון הדברים אינו ברור, שכן על פי האישור של ממ"י מיום 16.7.07, חדד היה רשום כבעל הזכויות בחנות (עמ' 3 ש' 8-12). נראה לי שלעניין זה נקלע בית המשפט קמא לכלל טעות, שמקורה בחוסר הבהירות של ניהול התביעה על ידי הצדדים ואי הבהרת העובדות כדבעי, תוך בלבול בין החנויות השונות, כפי שהצדדים הציגו העובדות בפניו. אכן נחתם זכרון דברים בו צויין שקיימים חובות על החנות וללא תשלום חובות אלה לא ניתן לרשום החנות על שם חדד, אלא שבדיעבד התברר שהזכויות בחנות כבר היו רשומות על שם חדד והכוונה היא לחנות 902/6.

5.                  אדרי טוען כי התנאי של תשלום החובות לא עמד בפני עצמו אלא היה תנאי לרישום החנות על שם חדד, אך התברר כי החנות כן רשומה על שמו של חדד על כן דרש אדרי את קיום ההסכם, ואף רצה לשלם התמורה.

עוד נטען, כי, לא הוכח קיומם של חובות על החנות. מה גם, שהנטל להוכיח קיומם של חובות אלה חל על חדד.

חדד טוען כי לא ידע שהחנות רשומה על שמו (פרו' בימ"ש השלום 17.5.12 עמ' 16-18) ולאחר שנודע לו הדבר, ביקש להשלים ההסכם ולקבל התמורה על פי ההסכם, אך זו לא שולמה. כעבור זמן הגיע אדרי לביתו להשלמת העסקה, אך בשלב זה  - סירב, כיוון שעבר זמן רב.

בית המשפט קמא, לא קבע ממצא לעניין זה, באיזה שלב, אם בכלל, פנה חדד לאדרי ודרש את השלמת התמורה ו/או סילוק החובות ומתי פנה אליו אדרי לתשלום התמורה והסדרת החובות,  אך זה סירב. בית המשפט גם לא קבע ממצא, אם חדד ידע דבר רישום הזכויות  על שמו, ומה המשמעות של זכרון הדברים לאור העובדה שהחנות היתה רשומה על שמו של חדד.

זכרון הדברים נחתם, כשברקע לו המחשבה שהחנות אינה רשומה על שמו של חדד, וכדי לרשום החנות על שמו יש לשלם החובות שרבצו עליה, חובות שנוצרו ע"י המערער 2.  הסעיף הדן בתשלום החובות אינו מהווה תנאי מתלה למוסכם בזכרון הדברים. על כן קביעת בית המשפט קמא כי די בעובדה שלא שולמו החובות, על פי זכרון הדברים ולכן זכרון הדברים בוטל כדין, אינה יכולה לעמוד. זכרון הדברים בא לעולם, נוכח טענת חדד כי החנות אינה רשומה על שמו ומשכך, לא ניתן לקדם את עסקת המכר.